严跃进
4月23日，深圳市房地产业协会和深圳市房地产中介协会发布《联合开展我市商品住房“换馨家”活动》。该政策意味着一线城市也开启了“以旧换新”的试点。
此次深圳“换馨家”市场热烈反响，包括协会精心组织、房企中介积极参与、购房者反馈积极等，都受到了市场参与者的关注。深圳是一线城市首个公开“以旧换新”政策的城市，研究其操作模式和相关特征对于今年各大城市盘活二手房市场、促进一二手房联动、降低改善住房成本等都有积极的作用。
政策支持力度大且优惠多
此次参与的项目总体上符合“好房子”的特征或标准，即具备“高品质建筑设计”“完善的配套设施”“优越的地理位置”等特点。
深圳开展的“换馨家”活动，在支持和优惠方面都有较大的力度，充分体现对“以旧换新”工作的大力支持。第一，明确提出“解约保护期”，并建议为90天，其符合目前深圳二手房出售和交易的市场规律，具有科学性，也有助于确保“以旧换新”工作的顺利开展。第二，明确提出各类支持条款，包括购房价款优惠、佣金优惠、租房佣金优惠等，有助于减少换房方面的顾虑，更好实现置换新房的目的。
“以旧换新”对房屋置换的减负效应
“以旧换新”本质上是更好满足居民刚性和改善型住房需求的创新性政策工具，但其相比其他住房消费提振工具，也有特殊性。今年各地对于“以旧换新”的创新工作明显增加，充分说明其是破解二手房出售难、换房难等问题的重要新工具。各地在宣传该政策的效应时，普遍都提及了“加快商品住房流通”“提升交易便利度”“降低交易成本”等内容。
“商品住房流通”的含义有两点，即流通无障碍、流通速度快。当前全国各地“以旧换新”工作的开展，打通“卖旧”和“换新”两项工作的堵点。从表1测算可以看出，相比传统置换模式，新模式下交易效率提高了6倍，即从传统的6个月交易周期压缩至1个月。
表1：“以旧换新”对加快商品住房流通的效应
类别 原先的流通速度 现在的流通速度 流通速度的变动情况
交易时长 出售二手房需3个月，看房和换新房需3个月 出售二手房和换新房在同一时间段进行，时间可压缩至1个月左右。部分城市个别项目最快可在2天内达成交易 交易时长从过去的6个月变为1个月，交易效率提高6倍，交易时间减少了83%
数据来源：各地公开资料、易居研究院整理
过去房屋置换的模式，由于涉及“卖旧”和“换房”两笔操作，所以存在连环单交易风险。交易中止的情况时有发生，交易违约现象和纠纷现象也容易出现。而“以旧换新”模式下，由于设置了“解约保护期”，所以即便交易中途终止，也不存在违约一说。对于购房者或换房者而言，其换房的压力和顾虑直接降低为零，违约的成本也降低为零。
住房“以旧换新”中，最大的效应体现在降低交易成本上。此类交易成本体现在以下五个领域：二手房出售成本、新房认购成本、新房契税成本、首付和房贷利率成本、过渡期租房成本等。我们将此类成本的减负做个简单测算。表2基于“某房东出售一套500万元二手房，置换一套800万元总价新房”案例，进行减负效应的测算。测算结果显示，通过参与今年各地“以旧换新”活动，不考虑其他已有的减负政策，购房者置换新房的支出最多可以节约20%，即减负效应或“省钱”效应很明显。当然，具体减负或“省钱”效应如何，要看各地此类活动的规则和实际推进情况。
市场难点和政策启发
根据目前各地“以旧换新”推进情况和反馈情况看，也存在一些潜在问题：第一，主要矛盾点聚焦在二手房评估价上。从业主或换房者的角度看，担心中介公司或评估公司把二手房价格压得太低了。而对于收购二手房的国企来说，其过高评估二手房，也会造成财政压力增大或国有资产估值虚高的问题。第二，能够参与的二手房存在门槛限制，部分城市会从房龄等角度设定标准，这就导致其他一些二手房要参与此类活动其门槛较高。当然，以上问题总体上在后续改革中可以得到解决。比如可以采取多家评估公司联合评估、多次评估等方式进行。
当前，各地积极出台各类政策，包括带押过户、解除限售、商贷转公积金、房屋置换免个税、取消限购、提高贷款额度、赋予高房龄房源的贷款资格、增加贷款期限等。此类政策和“以旧换新”政策一样，对于盘活二手房、促进二手房供求压力释放等都有积极的作用。当然，“以旧换新”是一种更为特殊的操作，对于挖掘潜在需求、支持改善需求有积极作用。最近两年房地产供求关系发生了重大变化，一个突出表现就是二手房挂牌量激增，进而影响了置换新房的链条顺畅。通过“以旧换新”，对于城市的新房二手房联动、新房项目积极去库存、房企和中介公司业务量增加等都有积极的作用。
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