李建林
（衡水老白干〔集团〕天丰房地产开发有限公司，河北 衡水 053000）
当前，各行业市场形势越来越复杂，房地产行业面临的竞争也越来越激烈。所以各房地产企业要想实现稳定发展，占据更多的市场份额，就要从内部控制做起，构建完善的内部控制体系，提升应对突发风险的能力。房地产企业内部活动如果脱离了严格的控制体系，就会受到各种因素的影响，企业内部控制体系的完善程度和企业的发展前景息息相关。
查阅相关文献可知，国外对内部控制体系的研究起步较早，目前已形成了较成熟的理论和实践基础，而我国相关研究起步较晚，很多研究建立在国外研究成果基础之上，再加上我国国情特殊，探究房地产企业内部控制体系的构建是大势所趋。
（一）不重视内部控制环境建设
我国研究并应用内部控制的时间较短，所以各行业企业在内部控制环境打造方面依旧存在诸多不足，这一点在资金体量较大、机会与风险同在的房地产行业体现得尤为明显。大多数企业在经历了21世纪初的高速发展之后，并没有快速改变思维，适应新的市场环境要求，经营者也没有认识到内部控制环境对企业发展的重要性，以至于很多企业的内部控制环境建设流于形式，无法实现规范化、体系化发展。
部分房地产企业经营者片面地认为内部控制环境建设是财务人员的职责，并没有将时间、人力、财力等投入内控建设。在扩大规模和业务范围的过程中，部分企业管理者、决策者并没有提高自身眼界和改变思维方式，制定的发展战略并不合理，要么激进，要么滞后，而且内部管理层和决策层在组织架构方面存在重合之处，导致内部控制体系建设难度增大，企业无法顺应时代发展潮流［1］。
（二）风险防范意识差
在实际业务经营过程中，房地产企业会遇到各种内外部风险因素，如内部领导层决策失误、风险评估体系不健全、风险意识差、应对风险能力弱等；
外部政府宏观政策调控、行业竞争趋势变化等，从而阻碍企业顺利发展。其中风险评估体系不健全主要是因为没有对各项业务进行风险等级评估，无论是定量风险评估还是定性风险评估都缺乏专业性，也没有提前制定好相应的应急措施。
还有很多房地产企业在实际经营中与各合作方、业主等签订的合同缺乏严谨性，导致企业被动陷入土地权属、项目、住宅套内面积等法律纠纷中，出现这些问题的主要原因是企业缺乏专业的风险评估人员，现有内部工作人员风险防范意识薄弱，无法实现各项目、业务活动的事前、事中、事后风险管控，最终使企业盈利能力和经营效率受到了很大影响。
再者，房地产企业资金使用量较大，资金回笼慢，资产负债率较高，面临的财务风险较大，如图1所示。
图1 GH 房地产企业资产负债率变化趋势
从图1中可以看出，该企业资产负债率均高于76%，且呈逐年上升的趋势，2019年甚至在80%以上，远高于行业均值，说明企业在发展过程中过度提高债务比例，偿债风险进一步加大，资金流遭遇严峻考验。从逐年上升的趋势可以看出，企业经营者并没有过多关注资产负债率带来的一系列经营风险。
（三）控制活动执行力不足
内控执行力具有至关重要的作用，内控贯穿所有职能部门、业务活动环节。但实际上企业信息化技术水平低，很多环节都依靠工作人员手动、线下识别、判断，因此内部控制执行力差，无法保障各业务活动涉及的数据信息的真实性和完整性，少数工作人员会利用职务之便贪污受贿，为自身谋取私利，轻则影响企业声誉、损害部分资产，重则会使企业陷入严重的经济危机中。
集团型房地产企业经常存在职责划分不清晰、管理权限设置不合理的问题，导致实际内控执行中，无法准确追究相关责任人，从而影响企业内部控制效果［2］。
房地产企业内部控制活动执行力差还体现为投融资决策错误、线上销售制度体系缺乏等，这都会给企业带来严重的经济危机，造成资金链断裂。
（四）内部监督管理机制不健全
在构建内部控制体系的过程中，完善监督管理机制也是其中的关键环节，内控监督管理到位，能够极大地提高企业实际盈利水平、经营质量和效率，从而促进企业更好更快地发展。房地产企业要健全内部监督管理机制，就要设置独立的内部审计部门，明确各部门相关人员的职责、审批权限，健全《内部控制监督管理基本规范》，详细规定各环节缺陷认定标准，并深入探究监督管理过程中存在内控缺陷的原因，相关人员要尽快提出合理的整改建议和方案，并在规定时间内交上级领导审批，从而弥补缺陷。
实际上很多房地产企业在内部控制建设期间并没有重点关注内控监督，很多企业也没有设置独立的、有职权的审计部门，这对资金量较大的房地产企业来说，根本无法取得监督管理的理论性效果［3］。
（一）加强内部控制环境建设
1.健全企业组织架构
房地产企业内部控制组织架构设计是否合理，关系到后续所有内部控制工作能否有序开展，所以企业要合理设计内控组织架构，各层级领导、各管理人员都要有完善的职责分工和权限，避免出现职责划分不清晰、出现问题相互推诿责任的情况。企业要明晰董事会、监事会、经理层三者之间的关系，其中董事会作为最高管理层级，是企业治理核心，要保障其成员能够独立决策。为了保障董事会能够作出专业且正确的决策，可以下设决策委员会、预算委员会、审计委员会、考核委员会等各专业内容委员会。
董事会、监事会、审计委员会三者是相互制衡、相互促进的关系，在构建完善的内控组织架构的前提下才能进一步制定完善的内控制度体系，并严格执行。在企业实际发展过程中，还要考虑内外部经营环境的变化，适当进行调整、优化、完善［4］。
2.制定科学合理的发展战略
在市场竞争激烈、国内外局势不断变化的大环境中，房地产企业要想实现稳定经营发展，就要准确、合理地预估政府宏观政策、行业未来发展趋势等，详细分析自身实际经营情况、行业龙头企业和竞争对手情况等，然后制定可行性强、适合自身发展的短期、中长期战略管理目标。
（二）完善风险评估体系
1.制定完善的风险预警机制
近年来，部分房地产企业经营者急功近利，经常出现违规建设、违规营销等问题，从而使企业陷入危险境地。在企业实际经营过程中，为了把各环节风险控制在可控范围内，要制定完善的风险预警机制，对所有业务活动进行全过程梳理，采用定量或定性的方式识别风险点，并进行管控。
2.提高风险应对能力
企业风险评估是一项动态的、长期的、与业务活动紧密相关的工作。企业要提升风险应对能力，首先要精准分析董事会、监事会、经理层成员的风险管理专业水平，并增强管理层成员的风险防范及控制意识。其次要时刻关注企业经营发展不同阶段的风险变化，灵活调整风险应对措施。最后要加强对企业法务部人员的专业能力培养，合理设置法务部人员岗位，加大审核合同、协议等重要文件的力度，对建设工程项目的施工、质量验收、竣工核算等环节加强管控。
（三）加大控制活动执行力度
1.加强资金管控
为了解决资金体量大、资金回流慢等问题，房地产企业要加强资金管控，包括投资管理、筹资管理、经营管理、现金流管理等。在筹资方面，要尽可能合理设置筹资结构，减少企业还债压力和还款成本；
在投资决策方面，要加大监督、审核、审批力度，确保决策的准确性，避免因个别领导层决策失误造成严重损失，可以成立专业的投资决策小组，对领导层所有决策进行严格的信息调研、审批。
2.改善授权审批制度流程
构建企业内部控制体系是为了更好地划分各岗位职责，让各职能部门人员明确自身岗位职责和任务，避免重复、低效工作，削弱企业内控效果。企业可以梳理所有业务活动涉及的授权审批流程，确保现行审批流程符合实际工作情况，并严格执行审批流程，减少越权、造假等审批风险。
3.强化线上售房保障性措施
突如其来的新冠肺炎疫情对各行各业的发展都造成了较大威胁，房地产企业也不例外，当前房地产市场处于相对疲软状态，企业要抓住线上营销的机会，加强线上销售内部控制。尤其要对客户信用等级进行管控，增强客户的安全感，还要保障企业资金链正常。线上销售，合同更加重要，企业要开展专业性管理，避免陷入各种法律纠纷之中。企业还要充分利用媒体、大数据共享等方式，准确定位目标客户，积极发展潜在客户［5］。
（四）健全内部监督管理机制
1.成立独立的、权威的审计和内部控制监督管理部门
房地产企业内部审计部门对内部控制工作的顺利开展起到了重要作用，所以企业要成立独立的、有权威性的内部审计部门，保证其隶属于董事会，确保审计结果公平公正、真实可靠。而且审计人员要构建完善的内部控制制度体系，还要依据外部市场环境、内部决策、盈利能力、各环节实施情况等因素，优化、完善内部控制制度体系。建立内部控制监督管理部门的主要目的是对业务活动实际实施前、实施期间和实施后进行全面、动态监管，及时发现各个环节的问题，并快速解决。
2.加大内外部监督融合力度
企业内部建立完善的内部监督管理机制有助于提高内部业务活动效率、质量，但是内部监管依旧存在局限性，所以要与外部监管部门、监管人员等积极配合，共同助力企业发展。对房地产企业来说，外部监管可能来自政府机关部门，如税务局、工商局、审计局等，也可能来自社会公众、与企业有合作关系的买方。
内外部共同监管，能使企业披露的财务、非财务数据信息更完整、准确，这样既可以保障投资者、股东、债权人等的合法权益，又可以增强企业内部相关工作人员的责任感和使命感，从而尽可能减少经营风险，促进企业更好更快发展［6］。
内部控制体系的构建能够提高企业的经营管理效率，落实各阶段战略管理目标，其重要性不言而喻。而且在当前环境下，房地产行业的发展带动了很多关联产业的发展。近年来，由于国际金融危机爆发以及国内宏观调控政策日臻完善，我国房地产企业的发展受到了影响。因此，企业经营者要更加重视内部控制体系建设，提高自身核心竞争力，以更加有效地应对各种内外部挑战。希望本文可以为类似企业解决内部控制体系方面的问题提供一定的参考，增强企业防范、应对内控风险的能力，促进企业长久稳定发展。
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